Le droit de préemption permet à une personne publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente afin de réaliser un projet d’intérêt général.
Ce mécanisme constitue un outil foncier important pour les collectivités publiques. Il leur permet d’orienter l’aménagement du territoire et de mettre en œuvre certaines politiques publiques, notamment en matière d’urbanisme et de logement.
Le droit de préemption porte toutefois atteinte à la liberté du propriétaire de vendre son bien à l’acquéreur de son choix. Son exercice est donc strictement encadré par la loi et par la jurisprudence administrative.
Les objectifs du droit de préemption
Le droit de préemption peut être mobilisé pour la réalisation de différents projets d’intérêt général.
Il est notamment utilisé dans le cadre :
- d’opérations d’aménagement urbain ;
- de la constitution de réserves foncières ;
- de la mise en œuvre de politiques de logement ;
- de la restructuration ou de la protection de certains secteurs urbains.
L’exercice du droit de préemption suppose l’existence d’un projet réel et suffisamment défini poursuivant un objectif d’intérêt général.
Les principaux droits de préemption
Plusieurs dispositifs juridiques permettent aux personnes publiques d’exercer un droit de préemption.
Parmi les principaux figurent :
- le droit de préemption urbain (DPU) ;
- le droit de préemption urbain renforcé ;
- certains droits de préemption spécifiques, notamment dans les zones d’aménagement différé ou dans les espaces naturels sensibles.
Chacun de ces régimes obéit à des conditions d’application et à des règles de procédure particulières.
La procédure de préemption
La mise en œuvre du droit de préemption repose sur une procédure encadrée.
Elle débute généralement par la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) adressée par le propriétaire à la collectivité compétente lors de la mise en vente du bien.
À la réception de cette déclaration, la collectivité peut :
- décider de renoncer à préempter ;
- décider d’exercer son droit de préemption.
La décision de préempter doit être motivée par un projet d’intérêt général et respecter les délais et formalités prévus par la réglementation.
La fixation du prix
Lorsque la collectivité décide de préempter, le prix du bien peut être fixé à l’amiable entre les parties.
En cas de désaccord, le litige est porté devant le juge de l’expropriation, chargé de déterminer la valeur du bien en appliquant les règles d’évaluation foncière.
Cette phase donne fréquemment lieu à des contestations relatives à l’estimation du bien ou à la prise en compte des différents préjudices.
Les contentieux de la préemption
Le droit de préemption génère un contentieux important devant les juridictions administratives et judiciaires.
Les litiges peuvent notamment porter sur :
- la légalité de la décision de préempter ;
- l’existence et la réalité du projet poursuivi par la collectivité ;
- la régularité de la procédure de préemption ;
- la fixation du prix du bien préempté.
Ces litiges relèvent du juge administratif, compétent pour contrôler la légalité de la décision de préemption, et du juge judiciaire, compétent pour fixer le prix du bien.
Le rôle de l’avocat en droit de la préemption
Le droit de préemption repose sur des règles procédurales précises et sur une jurisprudence abondante. L’analyse d’une décision de préemption suppose souvent une appréciation rigoureuse de la procédure suivie, de la motivation de la décision et de la réalité du projet invoqué.
L’avocat intervient pour apprécier la légalité d’une décision de préemption, identifier les risques contentieux et déterminer la stratégie la plus adaptée, qu’il s’agisse de contester une décision administrative, de défendre la régularité d’une opération foncière ou de discuter la fixation du prix devant le juge de l’expropriation.
