En bref
- Le Conseil d’État a rendu un avis le 30 mars 2026 (n° 510664) qui clarifie les pouvoirs du maire lorsqu’un projet en site inscrit combine construction et démolition dans une même demande de permis.
- Le permis de construire et le permis de démolir restent des décisions distinctes, même déposées ensemble : un avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) sur un seul des deux volets ne condamne pas automatiquement l’autre.
- La force contraignante de l’avis de l’ABF ne porte que sur la démolition : le maire conserve son pouvoir d’appréciation sur la construction, à condition de le préciser clairement dans son arrêté.
Un projet de construction en site inscrit suppose souvent la démolition préalable d’un bâtiment existant, et les deux opérations sont fréquemment réunies dans une seule demande de permis de construire valant permis de démolir. Mais que se passe-t-il lorsque l’architecte des Bâtiments de France rend un avis défavorable sur ce projet ? Le maire est-il obligé de tout refuser ? Le Conseil d’État vient d’apporter une réponse précise et directement utile aux communes concernées, dans un avis du 30 mars 2026 rendu à la demande du Tribunal administratif de Nice.
Pourquoi ce projet a-t-il été soumis au Conseil d’État ?
L’affaire portait sur un arrêté municipal ayant autorisé une opération associant la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’un nouveau projet, dans un site inscrit. Or l’ABF avait rendu un avis défavorable sur ce dossier. Le Tribunal administratif de Nice, saisi du litige, a demandé au Conseil d’État de préciser plusieurs points restés flous dans la pratique des services instructeurs : le maire devait-il refuser l’ensemble du projet dès lors que l’ABF s’opposait à la démolition ? Un avis défavorable limité à la construction empêchait-il d’autoriser la démolition ? Et quelles conséquences en tirer devant le juge administratif ?
Un régime différent pour la construction et pour la démolition
En site inscrit, la démolition et la construction ne suivent pas les mêmes règles vis-à-vis de l’ABF. La démolition est soumise à l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France, en application de l’article R. 425-18 du Code de l’urbanisme. La construction, elle, ne fait l’objet que d’une simple consultation de l’ABF, prévue à l’article R. 425-30 du même code. Cette différence de nature entre les deux avis explique pourquoi le Conseil d’État a estimé nécessaire de distinguer le sort des deux volets, plutôt que de les traiter comme un tout indivisible.
Le principe de la divisibilité du permis unique
Premier apport de l’avis : le permis de construire et le permis de démolir demeurent des décisions distinctes, produisant chacune des effets propres, même lorsqu’ils procèdent d’une demande unique et d’une instruction commune. Il en résulte une conséquence pratique importante pour les services instructeurs : l’administration ne peut pas rejeter l’ensemble d’une demande au seul motif qu’elle refuse la démolition. Elle doit se prononcer séparément sur chaque volet, et peut, le cas échéant, délivrer un permis de construire qui n’autorise pas la démolition.
Ce que le maire peut et ne peut pas faire face à un avis défavorable
Le Conseil d’État précise ensuite la portée réelle de l’avis de l’ABF, et distingue trois situations concrètes pour le maire.
Lorsque l’ABF est favorable à la démolition, ou n’y voit pas d’obstacle, le maire peut délivrer le permis de construire valant permis de démolir dans les conditions habituelles.
Lorsque l’avis défavorable ne porte que sur la construction, il ne bloque pas la démolition. Le maire conserve alors son pouvoir d’appréciation et peut délivrer un permis autorisant la démolition, indépendamment du sort réservé à la construction.
Lorsque l’avis défavorable porte sur la démolition, ou sur l’ensemble du projet, le maire se trouve en compétence liée pour refuser la démolition : il n’a pas le choix. Il conserve en revanche son pouvoir d’appréciation sur la construction, qu’il peut autoriser malgré ce refus, à condition de préciser clairement dans l’arrêté que le permis délivré n’autorise pas la démolition.
Tableau récapitulatif des situations possibles
| Avis de l’ABF | Sort de la démolition | Sort de la construction |
|---|---|---|
| Favorable sur les deux volets | Autorisée | Autorisée |
| Défavorable sur la construction seulement | Peut être autorisée | Refus possible, pouvoir d’appréciation du maire |
| Défavorable sur la démolition (ou l’ensemble) | Refus obligatoire (compétence liée) | Peut être autorisée séparément |
Les conséquences pour le contentieux devant le juge administratif
Le Conseil d’État tire de cette analyse des règles précises pour le contentieux. En cas de refus de la demande, les moyens dirigés contre la décision en tant qu’elle refuse la démolition sont inopérants, sauf à contester la légalité de l’avis de l’ABF lui-même, tandis que les moyens relatifs à la construction restent recevables. À l’inverse, si l’administration délivre une autorisation qui inclut implicitement la démolition malgré un avis défavorable de l’ABF, cette autorisation est illégale en tant qu’elle porte sur la démolition. Le juge peut alors en prononcer l’annulation partielle, et peut même relever d’office cette illégalité, comme le rapporte Maire-Info.
Ce que cet avis change concrètement pour les communes
Pour les maires et les services instructeurs de communes situées en site inscrit, cette clarification a une portée pratique directe. Elle invite à distinguer systématiquement, dans la motivation des arrêtés, ce qui relève de la démolition et ce qui relève de la construction, plutôt que de traiter le projet comme un bloc indivisible. Un avis défavorable de l’ABF sur un seul des deux volets ne condamne donc pas automatiquement l’ensemble d’une opération, et le maire dispose d’une réelle latitude pour autoriser la partie non concernée par cet avis, à condition de le formaliser avec précision dans sa décision. Cette rigueur rédactionnelle est essentielle : un arrêté qui ne distingue pas clairement les deux volets s’expose à une annulation contentieuse, comme le souligne également l’analyse publiée par Seban Avocats.
FAQ – Permis valant démolition en site inscrit et avis de l’ABF
Un maire peut-il délivrer un permis de construire malgré un avis défavorable de l’ABF sur la démolition ?
Oui, à condition de bien distinguer les deux volets dans son arrêté. Le maire est en compétence liée pour refuser la démolition, mais il conserve son pouvoir d’appréciation sur la construction et peut l’autoriser séparément, dès lors que l’arrêté précise expressément que le permis délivré n’autorise pas la démolition.
Que se passe-t-il si l’avis de l’ABF ne porte que sur la construction ?
Dans ce cas, l’avis défavorable ne fait pas obstacle à la démolition. Le maire conserve son pouvoir d’appréciation sur la construction, mais peut autoriser la démolition de façon autonome, puisque la force contraignante de l’avis de l’ABF ne s’exerce que sur ce volet-là en matière de site inscrit.
Pourquoi la démolition et la construction ne suivent-elles pas les mêmes règles vis-à-vis de l’ABF ?
Parce que le Code de l’urbanisme leur applique des régimes différents. La démolition en site inscrit requiert l’accord exprès de l’ABF, en application de l’article R. 425-18. La construction, elle, n’est soumise qu’à une simple consultation de l’ABF, prévue à l’article R. 425-30, ce qui laisse davantage de marge d’appréciation à l’administration.
Un permis unique de construction-démolition peut-il être partiellement annulé par le juge ?
Oui. Le Conseil d’État confirme que le juge administratif peut annuler une autorisation uniquement en tant qu’elle porte sur la démolition, si celle-ci a été accordée malgré un avis défavorable de l’ABF, tout en laissant subsister l’autorisation de construire. Le juge peut même relever cette illégalité d’office.
Cette clarification s’applique-t-elle uniquement aux sites inscrits ?
L’avis du Conseil d’État a été rendu à propos d’un projet en site inscrit, où l’accord de l’ABF sur la démolition est exprès. Le raisonnement sur la divisibilité des deux permis a toutefois une portée plus large et peut éclairer d’autres situations où une demande unique combine des autorisations soumises à des régimes distincts.
Comment sécuriser un arrêté combinant permis de construire et permis de démolir ?
Il est recommandé de motiver séparément chaque volet de la décision, de reproduire précisément les termes de l’avis de l’ABF, et de préciser explicitement si la démolition est ou non autorisée. Un avocat en droit de l’urbanisme peut accompagner la rédaction de ces arrêtés pour limiter le risque contentieux, notamment pour les collectivités confrontées à des projets sensibles en zone protégée.
Sécuriser vos autorisations d’urbanisme en site protégé
Cette clarification du Conseil d’État illustre la technicité croissante du contentieux des autorisations d’urbanisme en zone protégée, où une simple erreur de rédaction dans un arrêté peut suffire à en provoquer l’annulation partielle. Maître François Bas, avocat en droit de l’urbanisme et contentieux administratif à Paris, accompagne les collectivités territoriales dans la sécurisation de leurs actes, ainsi que les particuliers et professionnels confrontés à une décision défavorable, y compris via un recours contre un permis de construire. Chaque dossier fait l’objet d’une analyse de risque approfondie, avec une politique d’honoraires transparente définie en amont. Pour évoquer votre situation, contactez le cabinet au 07 43 56 27 04 ou par e-mail à contact@bas-avocat.fr.
Article rédigé par Maître François Bas, avocat en droit de l’urbanisme, publié le 24 juillet 2026
