Vous venez de trouver un acheteur pour votre bien, le prix est fixé, et voilà que la mairie décide de préempter à un prix bien en dessous de celui du marché. Ce scénario est plus courant qu’on ne le croit. Les collectivités qui exercent leur droit de préemption urbain proposent régulièrement un prix inférieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, parfois très sensiblement. La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas sans recours. La loi vous protège, et le juge peut intervenir pour rétablir une évaluation juste de votre bien. Encore faut-il connaître les règles du jeu et réagir dans les délais imposés.
En bref
- La mairie peut légalement préempter à un prix inférieur à celui de la vente, mais elle ne peut pas vous l’imposer : vous conservez le droit de refuser et de saisir le juge de l’expropriation.
- Vous pouvez toujours renoncer à vendre si le prix finalement fixé par le juge ne vous convient pas : personne ne peut vous contraindre à céder votre bien contre votre gré.
Comment fonctionne la contre-proposition de prix
Lorsqu’une commune reçoit votre déclaration d’intention d’aliéner (DIA), elle dispose de deux mois pour répondre. Trois options s’offrent à elle : renoncer à préempter, accepter le prix que vous avez indiqué, ou décider de préempter à un prix différent, qu’elle vous notifie par écrit. C’est cette troisième voie qui génère le plus de difficultés. La mairie vous informe alors de son intention d’acquérir le bien, mais à un montant qu’elle fixe unilatéralement, souvent sur la base d’une évaluation du service des Domaines — le service fiscal de l’État chargé d’estimer les biens. Cette évaluation peut s’éloigner très significativement du prix de marché, notamment dans des zones où les transactions sont rares ou dans des secteurs en tension. La décision de la collectivité doit préciser qu’en l’absence d’accord, elle demandera au juge de l’expropriation de trancher. À réception de cette notification, vous disposez de deux mois pour faire connaître votre réponse.
Vos trois choix face à un prix réduit
Face à une contre-proposition de prix de la mairie, vous vous trouvez devant une alternative claire, que l’article L213-4 du Code de l’urbanisme organise précisément.
| Votre décision | Ce qui se passe ensuite | Délai à respecter |
|---|---|---|
| Vous acceptez le prix proposé par la mairie | La vente se réalise au prix de la contre-proposition | Réponse dans les 2 mois |
| Vous maintenez votre prix et refusez | La mairie doit saisir le juge de l’expropriation | Elle dispose de 15 jours pour le faire |
| La mairie saisit le juge, qui fixe un prix | Vous avez 2 mois pour accepter ou renoncer à vendre | À compter de la décision définitive |
Le premier choix est le plus simple mais pas toujours le plus avantageux. Le deuxième engage une procédure judiciaire. Le troisième vous laisse une porte de sortie finale : si le prix fixé par le juge ne vous convient toujours pas, vous pouvez renoncer à vendre. Ce droit au retrait, prévu par l’article L213-7 du Code de l’urbanisme, est une garantie fondamentale. À l’inverse, si vous ne répondez pas dans le délai de deux mois après la décision judiciaire définitive, votre silence vaut acceptation du prix et transfert de propriété au profit de la commune.
Le rôle du juge de l’expropriation
Si vous refusez le prix proposé par la mairie et maintenez votre prix initial, la commune dispose de quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation, sous peine d’être réputée avoir renoncé à son droit. Ce juge est un magistrat spécialisé siégeant au sein du tribunal judiciaire, compétent pour toutes les questions d’évaluation foncière liées à la puissance publique. Il est important de comprendre que ce juge ne se prononce que sur le montant du prix : il ne contrôle pas la légalité de la décision de préempter elle-même, ce qui relève du tribunal administratif par une voie distincte.
Pour fixer le prix, le juge retient en principe la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel il aurait raisonnablement pu être vendu entre des parties libres et consentantes. La méthode la plus couramment utilisée est celle dite par comparaison : le juge s’appuie sur des transactions récentes portant sur des biens similaires, dans un secteur géographique proche. C’est pourquoi il est essentiel de rassembler soigneusement des références de ventes comparables pour présenter un dossier solide. Une décision récente de la Cour de cassation du 3 avril 2025 a par ailleurs rappelé que le juge doit évaluer le bien dans son état réel à la date du transfert de propriété, y compris lorsque des dégradations sont imputables à des tiers et non au propriétaire, ce qui peut parfois peser négativement sur l’estimation finale.
Ce que le juge ne peut pas accorder
Un point important distingue la préemption de l’expropriation classique. L’article L213-4 du Code de l’urbanisme pose une règle sans ambiguïté : le prix fixé par le juge est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. En matière d’expropriation, cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser le coût de rachat d’un bien équivalent. En matière de préemption, elle n’est pas due. La raison est que la préemption ne prive pas, en théorie, le propriétaire de sa capacité à vendre : il lui reste la faculté de renoncer à l’aliénation. Le juge de l’expropriation pourra en revanche prendre en compte la commission d’agence immobilière si elle figurait dans la DIA et que la mairie se substitue à l’acquéreur initial, comme l’a précisé la Cour de cassation dans une décision de 2017 — sans toutefois avoir le pouvoir de la réduire ou de la supprimer. Par ailleurs, si le propriétaire maintient un prix supérieur à celui de la DIA dans son mémoire devant le juge, la jurisprudence admet cette possibilité, à condition de l’étayer par des références sérieuses.
La consignation : une obligation qui protège le vendeur
Avant que le juge ne statue, la commune est tenue de consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques, conformément à l’article L213-4-1 du Code de l’urbanisme. Cette obligation s’impose dès la saisine du juge. Si la collectivité ne produit pas la preuve de cette consignation dans les trois mois suivant la saisine, elle est réputée avoir renoncé à la préemption. Cette règle est une protection concrète pour le propriétaire : elle évite que la commune engage une procédure judiciaire longue sans garantir sérieusement son intention d’acquérir. Pour aller plus loin sur les mécanismes proches, notamment les questions d’indemnisation foncière, vous pouvez consulter notre page dédiée au droit de l’expropriation.
Quand la préemption à bas prix engage la responsabilité de la commune
Une préemption exercée à un prix très bas peut, dans certains cas, engager la responsabilité de la collectivité. La cour administrative d’appel de Versailles a jugé, dans un arrêt du 31 janvier 2024, qu’une commune pouvait être tenue d’indemniser un propriétaire lorsque la préemption à un prix très inférieur à la valeur de marché avait causé un préjudice direct et certain, notamment en faisant échouer la vente. Cette voie indemnitaire suppose que la décision de préemption ait été illégale ou exercée de manière fautive, et qu’un lien de causalité direct avec le préjudice subi soit démontré. Elle vient compléter les recours classiques devant le tribunal administratif, sans s’y substituer. Ces situations sont complexes à apprécier au cas par cas et nécessitent une analyse juridique fine des circonstances de la préemption.
FAQ
La mairie peut-elle préempter à n’importe quel prix ?
Non. Si la commune peut librement proposer un prix inférieur à celui de la DIA, elle ne peut pas l’imposer. Le propriétaire qui refuse ce prix peut maintenir le sien, et c’est alors le juge de l’expropriation qui tranche en fixant la valeur vénale réelle. La mairie n’a donc pas un pouvoir discrétionnaire absolu sur le montant de la transaction.
Que se passe-t-il si la mairie ne saisit pas le juge dans les 15 jours ?
Si la commune ne saisit pas le juge de l’expropriation dans les quinze jours suivant le refus du propriétaire, elle est légalement réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption. La vente initiale peut alors se poursuivre normalement avec l’acquéreur prévu, au prix convenu dans la DIA.
Puis-je augmenter mon prix devant le juge de l’expropriation ?
Oui. La jurisprudence reconnaît la possibilité pour le propriétaire de réclamer devant le juge un montant supérieur à celui initialement indiqué dans la DIA, à condition de le justifier par des éléments sérieux tels que des références de transactions comparables récentes. Le juge apprécie souverainement la valeur du bien au regard des pièces présentées par les deux parties.
L’indemnité de réemploi est-elle due en cas de préemption ?
Non. Contrairement à l’expropriation classique, la préemption n’ouvre pas droit à l’indemnité de réemploi. L’article L213-4 du Code de l’urbanisme l’exclut expressément. Le prix fixé par le juge représente donc la valeur vénale du bien, sans majoration pour tenir compte du coût de rachat d’un bien équivalent.
Combien de temps dure la procédure devant le juge de l’expropriation ?
La durée varie selon les tribunaux et la complexité du dossier, mais ces procédures durent souvent entre un et deux ans. Pendant ce temps, votre bien reste bloqué et la vente initiale ne peut pas se réaliser. C’est pourquoi il est parfois utile d’envisager en parallèle un recours en annulation de la décision de préemption devant le tribunal administratif, si des motifs d’illégalité existent.
Puis-je vendre à quelqu’un d’autre si je renonce à la vente lors de la procédure ?
Si vous renoncez à vendre en cours de procédure avant que le juge ne se prononce, vous pouvez retrouver la liberté de vendre votre bien, mais sous certaines conditions. La jurisprudence et les textes encadrent cette situation pour éviter les manœuvres dilatoires. En cas d’annulation définitive de la décision de préemption, l’article L213-8 du Code de l’urbanisme prévoit que vous pouvez vendre sans craindre une nouvelle préemption, y compris à un autre acheteur et à un prix différent.
Défendre la valeur de votre bien face à la préemption
Une mairie qui préempte à un prix réduit n’a pas le dernier mot. Entre la contre-proposition, le recours au juge de l’expropriation et la faculté de renoncer à vendre, vous disposez de véritables leviers pour défendre la valeur de votre bien. Mais ces procédures sont techniques, encadrées par des délais stricts et des règles d’évaluation que seule une connaissance approfondie du contentieux foncier permet de maîtriser. Le cabinet de Maître François Bas, à Paris, accompagne vendeurs, promoteurs et investisseurs confrontés à des décisions de préemption, avec une approche rigoureuse et une lecture précise des textes et de la jurisprudence. Si vous êtes dans cette situation, contactez le cabinet pour analyser vos options et construire la meilleure réponse possible.
Article rédigé par Maître François Bas, avocat en droit de l’urbanisme, publié le 3 juillet 2026
